Долевое участие в строительстве

1. О признании собственности на квартиры. Такой иск подается, когда уже имеются документы БТИ, но дом в эксплуатацию не сдается, или если дом уже сдан в эксплуатацию, а оформление документов не производится или затягивается.

2. О взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры. Вы также можете потребовать неустойку, если дом не был сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки.

3. О качестве выполненных строительных работ. Такой иск имеет смысл подавать, если имеются явные недостатки, связанные с недобросовестно проведенными строительными работами.

4. О расторжении договора и взыскании убытков, причиненных вследствие его неисполнения.

Кроме того, адвокат проведёт:

– правовой анализ договоров долевого участия в строительстве, договоров инвестирования, которые вам предлагают подписать, а также в переуступке прав;

– юридическую экспертизу договоров инвестирования и долевого участия.

– правовое сопровождение исполнения договоров долевого участия в строительстве;

– помощь при оформлении перепланировок квартиры;

– представление ваших интересов как дольщика в арбитражных судах. Речь идет о процессах, связанных с банкротством фирм-застройщиков.

– помощь в возбуждении уголовных дел по фактам мошенничества застройщиков.
В случае заключения соглашения, адвокат :

– проведет переговоры с ответчиком и составит претензию;

– составит исковое заявление и подаст его в суд;

– подготовит документы, необходимые для принятия мер по обеспечению иска (наложение ареста на имущество ответчика и др.);

– поможет собрать дополнительные доказательства;

– обязательно примет участие в заседаниях суда; получит его решение и, если этого потребуют обстоятельства, обжалует его;

При заключении договор об участии в долевом строительстве жилья, инвестор должен знать, что в этом случае предписывает закон.
Согласно законодательным нормам, единственный вид договора, который могут заключать застройщик и участник долевого строительства – это договор о долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и вступает в силу только с момента регистрации.
Так, застройщик обязан четко указать:

– Что именно, и где именно (в соответствии с проектной документацией) строится?

– Каковы сроки завершения строительства и когда квартира (не ориентировочно, а с указанием точной даты) будет передана участнику долевого строительства?

Кроме того, договор должен определять стоимость, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок, (не менее 5 лет) в течение которого строители несут ответственность за качество своей работы.

Прежде, чем подписывать договоры с будущими участниками долевого строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать в печатных СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию (попросту говоря, рассказать о себе и о строящемся доме) и зарегистрировать право собственности на земельный участок, где будет вестись строительство, или право аренды этого участка.

Если эти требования застройщиком проигнорированы, клиент может потребовать немедленного возврата уже уплаченных денежных средств и возмещения причиненных убытков – проценты по ставке рефинансирования ЦБР в двойном размере.

Наиболее частыми нарушениями, которые вызывают недовольство инвесторов, являются несоблюдение сроков строительства и плохое качество. За просрочку в передаче квартиры участнику долевого строительства закон обязывает застройщика уплатить пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБР в день. Сложнее с недоделками. Если они серьезные, то застройщик обязан либо устранить их в разумные сроки, либо уменьшить цену договора, либо же компенсировать расходы на их устранение, если жилец будет делать это самостоятельно.

Требовать возврата уже уплаченных денег всегда сложно, как и предъявлять претензии «задним числом». Поэтому внимательным нужно быть изначально.

Передаточный акт не следует подписывать до тех пор, пока все несоответствия не будут устранены. Необходимо иметь в виду, что обязательства застройщика считаются выполненными только тогда, когда передаточнй акт подписан Вами. Если устранение недоделок затянется, то застройщик будет вынужден выплатить вам неустойку за просрочку в передаче квартиры.

Расторжение договора в одностороннем порядке участник долевого строительства возможно в случаях если:

– квартира не передана в установленный договором срок, или срок передачи квартиры еще не наступил, но уже понятно, что вовремя это сделано не будет;

– изменена проектная документация, в результате чего квартира не отвечает требованиям, которые были оговорены изначально;

– если общее имущество жильцов дома или нежилые помещения изменили свое первоначальное назначение;

– если застройщик отказывается устранять недоделки, или же несоответствия по качеству таковы, что устранить их невозможно.

При расторжении договора по инициативе инвестора застройщик обязан вернуть ему уже уплаченные деньги. Но кроме того еще и выплатить пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата. Однако, если причиной вызвавшей желание расторгнуть договор, является просрочка в передаче квартиры, то стоит задуматься имеет ли смысл его разрывать. Дело в том, что если договор сохраняет силу, то неустойка за каждый день просрочки составляет 1/75 ставки рефинансирования в день, если же договор расторгается по инициативе гражданина, то неустойка в два раза ниже - 1/150 такой же ставки.

Застройщик также может разорвать договор, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно. Своевременность оплаты имеет весьма существенное значение. Просрочка платежей более чем три месяца – уже уважительная причина для расторжения договора, даже в том случае, если потом участник долевого строительства внесет всю задолженность сразу. Аналогично – если сроки платежей нарушены 4 раза за год. И в любом случае за просрочку платежей дольщик платит пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

В подобного рода сделках рискуют в определенной степени оба – и застройщик, и участник долевого строительства, но последний все же больше. Законодатель предусмотрел дополнительную защиту прав инвесторов: с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Строительство окнчено. Теперь необходимо зарегистрировать право собственности на жилье. Для этого застройщик должен передать в десятидневный срок в уполномоченный регистрирующий орган разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт. Теоретически с заявлением о регистрации права собственности может обратиться и новый владелец квартиры. Но практически это сделать довольно сложно, хотя бы потому, что понадобится техническая документация на квартиру.

Участнику долевого сроительства полезно знать : законом предусмотрено существование органа уполномоченного надзирать за долевым строительством и контролировать деятельность застройщиков. В функции этого органа входит рассмотрение жалоб связанных с нарушениями закона, выдача предписаний застройщикам об устранении нарушений, обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.